Inmiddels zijn diverse rechtszaken gevoerd tussen verhuurders en huurders betreffende de opschorting van huur, verlaging van huur en/of de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de corona-crisis. De meest gestelde vragen bespreek ik in dit blog.

Veroorzaakt het corona-virus een gebrek aan het gehuurde?

Ja, dat kan het geval zijn. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek “een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere – niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid – waardoor het huurgenot dat de huurder mocht verwachten wordt gefrustreerd.”

Het verplicht afsluiten van een bedrijfsruimte op grond van de noodverordering voldoet aan deze definitie van een gebrek. 

Kan de huurder huurkorting afdwingen?

Ja, dat kan onder omstandigheden. Het feit dat gehuurde door de coronacrisis niet te gebruiken is, is niet aan de huurder toe te rekenen. 

De wetgever is er bij artikel 7:204 lid 2 BW van uitgegaan dat wanneer het huurgenot verstoord is, de verhuurder daar iets aan moet doen. Het is voor de kwalificatie van een gebrek niet van belang of de verminderde gebruiksmogelijkheden van het gehuurde aan de verhuurder kunnen worden toegerekend.

Als er een gebrek is aan het gehuurde waarop de verhuurder kan worden aangesproken. Dan is het ook logisch dat huurverlaging gevorderd wordt.

Kan de verhuurder zich verschuilen achter de ROZ-voorwaarden?

Nee, lang niet altijd. De verhuurder kan niet simpelweg verwijzen naar de ROZ-voorwaarden waarin is opgenomen dat huurkorting geen mogelijkheid is. De contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid is in dit geval niet redelijk en billijk zoals genoemd in artikel 6:248 BW. Andere gronden die ingaan tegen de toepasselijkheid van de ROZ-voorwaarden op dit gebied zijn “misbruik van bevoegdheid” (artikel 3:13 BW) en “onvoorziene omstandigheden” (artikel 6:258 BW).

De rechter heeft in een kort geding kwestie reeds bepaald dat het in de rede ligt om de corona-crisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd.

Of hier sprake van is moet aan de hand van de omstandigheden van het geval beoordeeld worden. Bij de beantwoording van die vraag moet onder andere gekeken worden naar de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen. Ook moet gekeken worden naar de aard en de ernst van de betrokken belangen en hoe groot het verlies van de huurder ten gevolge van de corona-crisis is en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten.

Kan de huurovereenkomst ontbonden worden?

Ja, in sommige gevallen zowel door de huurder als de verhuurder.

Tekortschieten geeft in beginsel een grondslag om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit volgt uit artikel 6:26 BW.

Daar staat tegenover dat een huurder zich tegen de ontbinding van de huurovereenkomst kan verzetten met een beroep op overmacht en/of onvoorziene omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid.

Daarnaast kan beredeneert worden dat een onvoorziene overheidsmaatregel een gebrek oplevert wat de mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst voor de verhuurder openlaat.

Kan de verhuurder incassokosten en rente in rekening brengen?

De verhuurder kan deze kosten in rekening brengen. Het is echter maar de vraag of deze kosten ook afgewongen kunnen worden.

Uit het pakket aan noodmaatregelen van de overheid volgt duidelijk de bedoeling; het ondersteunen van de ondernemers die hard geraakt worden door de corona-crisis. Hier hoort ook bij dat de verhuurder geen incassotraject zal volgen waardoor de kosten voor de huurder enkel oplopen. Het kabinet benadrukt dat voor maatwerkoplossingen gekozen moet worden zoals huurverlaging, het treffen van schikkingen en/of betalingsregelingen en het bevriezen van de huur.

Heeft u een vraag die niet is beantwoord? Neem dan gerust contact met ons op.